사건개요

가. 임차인은 임대차기간 2021. 6. 25.부터 2023. 8. 24.까지로 정하여 용인시 처인구 양지면 남곡리 소재 건물을 임차한 후, 이 곳에서 ‘오토바이 튜닝 업체’을 영위하였습니다. 위 임대차계약의 특약사항에는 ‘임대인은 임대차기간 종료 후 개발 지연시 임대차계약 연장에 동의하기로 한다.’는 내용이 규정되어 있었습니다.

나. 임대인은 위 임대차기간이 만료되었고, 위 건물 부지에 개발이 진행될 예정인 관계로 위 특약사항(중도해지 약정)에 기해 계약해지권을 정당하게 행사하였다는 이유로 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기해 왔습니다.

임차인은, 갱신요구권을 행사하였고, 위 중도해지 약정은 부당하다고 주장하시며, 위 명도소송에 대한 방어를 법률사무소 명건에 의뢰해 주셨습니다.

'임대차119'의 조력

먼저, 법률사무소 명건은, 위 특약사항은 일종의 중도해지약정으로 볼 수 있는데, 서울중앙지방법원 2021가단5339273 판결, 서울서부지방법원 2021가단 247602 판결 등의 하급심 판결을 제시하며, 위 약정은 상가임대차법 상 갱신요구권 규정(강행규정)을 잠탈하는 것이고 임차인에게 불리한 것으로서 무효임을 강하게 주장하였습니다(상가임대차법 제15조)

설령, 위 중도해지약정이 유효하다고 가정하더라도, 그 약정 문구에서 정한 ‘개발’이라는 뜻이 명확하지도 않은 개념이고, 실제로 건물 부지에서 진행되고 있는 ‘개발’이 전혀 없다는 점까지도 주장하였습니다.

이에 임대인은 소송 중, 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 다목의 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’에 해당함을 이유로 갱신거절의 적법성을 주장하였으나, 이에 대해, 법률사무소 명건은 관할 관청에 대한 위 ‘개발’이 무엇인지에 관한 사실조회 결과, 건물 부지가 도시계획결정상 근린생활시설용지로 지정되어 있을 뿐, 여하한 토지개발사업 시행신고도 되어 있지 않는다는 점을 부각시켰고, 임대차계약 종료 시 단기간 내에 건물 부지에서 어떠한 개발사업이 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 경우로 볼 수 없다고 반박하였습니다.

사건결과

법원은, 법률사무소 명건의 중도해지약정 무효 주장과 위 갱신거절의 위법 주장을 모두 받아들였고, 결국 임대인의 명도 청구를 기각하였습니다. 이로써, 저희에게 사건을 의뢰해 주셨던 임차인은 갱신된 계약기간 동안, 건물을 계속 사용하며 영업을 이어나가실 수 있게 되었고, 더 나아가 위 중도해지약정이 존재함에도 불구하고 상가임대차법이 부여한 갱신요구권 행사가능기간인 10년 동안, 갱신요구권 행사를 통해 영업을 지속해 나가실 수 있는 토대를 마련할 수 있게 되셨습니다.