사건개요

* 환산보증금이 초과되는 상가임대차 계약이 묵시적 갱신된 후 임대인의 임대차계약 해지가 적법함을 주장하여, 피보전권리를 인정받은 사례

가. 의뢰인 A씨는 임대인으로서 임차인 B씨와 임대차기간 2022. 9. 30.부터 2024. 9. 30.까지로 정하여 상가 임대차계약을 체결하였습니다. 드리고, 임대차기간 만료일인 2024. 9. 30. 이후 임대차계약은 한차례 묵시적으로 갱신된 상태였습니다.

나. 상가를 인도받아 활용할 계획을 가지고 계셨던 의뢰인 A씨는 목적물을 인도받는 방법을 강구하시다가 저희 법률사무소 명건에 명도소송을 의뢰해 주셨습니다.

'법률사무소 명건'의 조력

가. 저희 법률사무소 명건은 의뢰인 A씨를 대리하여 임차인 B씨를 상대로 명도소송을 제기함에 앞서, 부동산점유이전금지가처분 신청을 먼저 진행하였습니다.

나. 저희는, 위 임대차의 환산보증금(12억 5천만원)은 서울 지역 기준 금액인 9억원을 초과하므로, 이른바 ‘환산보증금 초과 임대차’에 해당하며, 상가임대차법 제10조 제4항(묵시적 갱신 관련 규정)은 적용되지 않으므로, 민법상 묵시적 갱신 관련 규정인 민법 제639조 제1항이 적용된다고 주장하였습니다.

  이처럼, 위 임대차기간 만료일인 2024. 9. 30. 이후에 한 차례 이루어진 묵시적 갱신은, 민법 제639조 제1항 본문에 따른 묵시의 갱신에 해당하여 ‘기간의 약정이 없는 임대차’로 변경되었고(대법원 66다1467판결), 이에 임대인이 민법 제639조 제1항 단서에 따라 2024. 10. 4. 임대차 해지를 통보함에 따라 그 해지 효력은 그로부터 6개월 뒤인 2025. 4. 4. 발생할 예정이라고 주장하였습니다.

  그리고 대법원 2021다233730 판결이 ‘기간을 정하지 않은 환산 보증금 초과 임대차’에 대해 “민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.”고 판시하였음을 들어, 이 사건의 임차인도 더 이상 갱신요구권을 행사할 수 없다는 점도 주장하였습니다.

  그리고 임차인이 위 인도 기한에 목적물 인도를 거부할 것이라는 등의 사정을 상세히 밝혀, 본안소송에서의 ‘미리 청구할 필요성’도 있는 사안임을 강조하였고, 아울러 보전의 필요성이 있다는 점도 소명하였습니다.

사건결과

  법원은, 임대차 종료에 따른 목적물 반환청구권이라는 피보전권리와 보전의 필요성이 충분히 소명되었다고 보아, 위 임대차 종료일(2024. 4. 4.)이 도래하기 5개월 전이었음에도, 2024. 11. 7.경 가처분 인용 결정을 내렸고, 저희 법률사무소 명건은 2024. 11. 20. 현장에서 가처분 집행절차까지 모두 문제없이 완료하였습니다.