임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우, 임대인이 관할법원에 임차인을 상대로 제기하는 소송을 말하여, 명도소송 승소판결문으로 강제집행을 신청함으로써 부동산을 인도받을 수 있습니다.

명도소송의 핵심은 반드시 부동산점유이전금지가처분을 먼저 해야 한다는 것입니다.
부동산점유이전금지 가처분 없이 명도소송을 진행했을 때 소송 도중 부동산의 점유가 타인에게 이전되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문으로 집행을 할 수 없게 됩니다. 따라서 부동산점유이전금지 가처분으로써 점유를 미리 확정하는 것이 핵심입니다.

1. 임대차 계약기간이 종료되었으나 임차인이 임대차 목적물 반환을 하지 않는 경우

2. 임차인의 사유(연체 등)로 임대차계약이 해지되었으나 임대차 목적물 반환을 하지 않는 경우

3. 경매로 부동산을 낙찰받았으나 인도명령신청이 기각된 경우

4. 불법점유자가 권한 없이 점유하고 있는 경우

• 사건수집
• 점유이전금지가처분
• 가처분결정 및 담보제공
• 가처분집행 신청 및 집행
• 명도소송 제기
• 변론
• 판결
• 명도집행 신청 및 집행
• 사건종료

명도집행 할 때 가장 중요한 것이 바로 점유자가 누구냐 하는 것입니다. 판결문에 나와 있는 점유자와 실제 점유자가 다르다면 집행관은 명도집행을 하고 싶어도 할 수가 없습니다. 무턱대고 명도소송부터 하는 것이 아니라 임차 목적물에 실제로 누가 살고 있는지 정확하게 확인하고 소송을 제기해야 합니다.

간단한 명도소송이라도 최소한 4~6개월 정도 시간이 걸립니다. 자칫하다간 1년 이상 걸리는 사건도 있습니다.
월세 연체로 보증금은 소진되고 신규임차인을 구하지도 못하고 계속해서 월세는 밀리고 이러지도 저러지도 못하는 상황에서 시간만 계속 갑니다. 남은 보증금과 밀린 월세를 계산해 보고, 소송비용, 법원 실비, 집행비용 등 부대비용까지 고려해서 명도소송을 미리미리 준비하시기 바랍니다