상가에서 임차인의 차임 연체액이 3기 차임액에 달하는 때에 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 임차인이 과거에 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우에, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 주선하려고 할 때 임대인은 임차인의 권리금 회수에 협조할 의무가 없다.

상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).

 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2021. 5. 13 선고 2020다255429 판결).

밀린 월세의 합계가 3개월분에 달할 때

차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때란 연체한 차임의 합계가 3개월분에 달하는 때를 의미한다. 예를 들어 1월분·2월분·3월분 차임을 연속해서 연체한 경우뿐만 아니라, 1월분 연체 후 2월분·3월분은 내다가 다시 4월분·5월분을 연체한 경우도 포함된다. 또한 여러 달에 걸쳐 조금씩 연체한 금액의 합계가 3개월분에 이르러도 마찬가지이다.

A와 B는 연체한 금액의 합계가 3개월분 월세 150만원에 이르러 차임연체액이 3기 차임액에 달하는 것이고, C는 4개월 연속 30만원씩 연체했지만 150만원에 이르지 않았으므로 3기 차임액 연체가 아니다.
D는 현재는 연체금액이 없지만 과거 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에 해당하고, E는 매달 월차임을 며칠씩 늦게 지급했을 뿐 3기 차임 연체와는 무관하다.

따라서 A와 B의 임대인는 즉시 임대차계약 해지를 통보하고 A와 B를 내보낼수 있고, D의 임대인은 해당 임대차계약이 만료될 때 D의 계약갱신요구를 거절함으로써 임대차를 종료할 수 있다. 하지만 C와 E는 적법한 임차인으로서 임대인이 특별히 조치할 수 있는 수단은 없다.